Рынок недвижимости

Строить можно на земельных участках с различным целевым назначением. Но жилым будет считаться только тот дом, который построен на участке, предназначенном «для строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных построек» (ст. 40 Земельного кодекса (ЗК) Украины).

Внимание! Возводить дом на садовом или дачном участке не запрещено. Однако формально он не будет считаться жилым домом, ему не присвоят почтовый адрес, в нем невозможно будет зарегистрироваться.

Строительством на земельном участке, который не был отведен для этой цели, считают:

• строительство на участке, который согласно государственному акту был выделен для ведения личного сельского хозяйства или индивидуального гаражного строительства;
• возведение объектов на своем участке до оформления государственного акта и его регистрации в Реестре прав собственности на недвижимое имущество;
• строительство на чужом земельном участке (без оформления договора купли-продажи, договора аренды земли или другого документа, дающего право пользования землей).

Строительство на участке, который не был выделен для этой цели, повлечет за собой признание объекта построенным самовольно и, следовательно, отсутствие (или трудности в оформлении) права собственности застройщика на дом. Если целевое назначение земельного участка не позволяет осуществлять строительство, в некоторых случаях целевое назначение можно изменить на законных основаниях. Этот вопрос регулируется Порядком изменения целевого назначения земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц (п. 12). Основанием для выдачи госакта с измененным целевым назначением земельного участка является решение местного совета или органа исполнительной власти.

Если дом строится на участке, принадлежащем родственнику, соседу, знакомому без оформления договора (к примеру, аренды), формально нет оснований признать право собственности за тем, кто осуществлял строительство. Право собственности может быть признано только за владельцем земли.

Есть несколько вариантов развития событий после окончания такого строительства.

1. Владелец участка вводит дом в эксплуатацию, оформляет документы на право собственности на свое имя, дарит или продает дом реальному застройщику. Такой вариант возможен при взаимной договоренности и очень высокой степени доверия между сторонами.
2. Существует риск, что сосед, родственник или знакомый, которому принадлежит участок, может возражать против признания права собственности на дом или строение за тем, кто осуществил или осуществляет строительство на его участке. Тогда объект подлежит сносу за счет того, кто осуществляет самовольное строительство (ч. 4 ст. 376 ГК).
3. По требованию законного собственника (пользователя) земли суд может признать за ним право собственности на дом или строение. Тот, кто осуществил строительство, имеет право на компенсацию затрат.

Источник: технический перевод текста в Киеве.

Почему на офисном рынке Москвы рано говорить о возвращении эпохи арендодателя?

Воодушевившись выходом из острой фазы кризиса, девелоперы и консультанты рынка недвижимости Москвы начали наперебой пророчить грядущий рост ставок аренды и цен продаж на коммерческую недвижимость столицы. Аргументировали они это увеличением числа сделок, снижением объема ввода новых объектов и повышением интереса арендаторов и покупателей к офисам и торговым центрам Москвы.

Если бегло прочитать годовые отчеты консультантов и проанализировать прогнозы на год наступивший, то может сложиться впечатление, что рынок московской коммерческой недвижимости снова превратился в «рынок арендодателя» со всеми вытекающими отсюда последствиями. Значит, арендаторам пора снова готовиться к дефициту площадей, росту ставок, конкуренции за вакантные помещения и прочим «прелестям»? Вовсе нет! Очень похоже на то, что игроки рынка выдают желаемое за действительное.

«На самом деле, цены растут лишь на те объекты, которые обладают высокими потребительскими характеристиками, — рассказывает один из консультантов рынка недвижимости. — Остальные же проекты либо стоят полупустыми, либо собственникам приходится в процессе переговоров идти на уступки арендаторам». В пример он приводит объект Vivaldi Plaza (девелопер — «Открытие– Недвижимость») в районе метро «Павелецкая» и многофункциональный комплекс «Аквамарин» (AFI Development).

По словам эксперта, ставки аренды в этих объектах реально завышены, что и является причиной невысокого интереса арендаторов к данным активам. Впрочем, в обеих компаниях, строящих эти офисные комплексы, заверили, что цены «вполне рыночные», а арендаторы даже выстраиваются в очереди.

Кто же прав? На самом деле, особых предпосылок для оптимизма у девелоперов нет. И даже если брокерам вдруг удается заманить того или иного арендатора в здание по относительно высоким ставкам, то это, скорее, все-таки удача. «До кризиса самые дорогие офисы Москвы сдавались по $2 тысячи за кв. м, а средние цены на качественные объекты класса А составляли $1,5 тысячи, — рассказывает один из московских инвестбанкиров, работающих с недвижимостью. — Сейчас же $900 за кв. м в год — это потолок, а средние цены в классе А не превышают $750 за кв. м». И растут ставки очень медленно.

Иными словами, цены на офисы упали более чем вдвое, и даже самые качественные проекты уходят с рынка по ставкам, о которых до кризиса можно было только мечтать. При этом, уверяет собеседник «Бизнес-журнала» в инвестбанке, описываемые консультантами тенденции к росту ставок, мягко говоря, далеки от реальности. Главное же, что, указывая динамику роста ставок, многие брокеры старательно избегают прямого упоминания масштабов предыдущего падения, оперируя лишь теми цифрами,

которые уверенно улучшаются. Поэтому при беглом прочтении годовых отчетов и складывается ощущение, что ставки реально растут, а рынок выходит из кризиса обнадеживающими темпами.

Впрочем, даже эти показатели зачастую являются притянутыми за уши просто в силу специфики рыночной аналитики. Но дело не только в этом. В начале 2011 года целый ряд консалтинговых компаний опубликовал свои отчеты, в которых отмечалось, что уровень вакантных площадей на рынке офисной недвижимости снизился с кризисных 20% до 10–11%. Казалось бы, вот оно — обещанное восстановление. Однако следует учитывать, что большинство консалтинговых компаний смотрит лишь на рынок объектов класса А и В, оставляя вне зоны своего внимания менее респектабельные здания. И если до кризиса данные по этим двум сегментам можно было экстраполировать на весь рынок, то сейчас ситуация иная. Как рассказывает один из экспертов рынка, снижение доли вакантных площадей в объектах высокого класса не следует рассматривать как прямой признак выздоровления:

— Дело в том, что после завершения острой фазы кризиса, когда ставки аренды на московские офисы еще не начали расти, многие компании, ранее занимавшие помещения в бизнес-центрах класса С, приняли решение воспользоваться сложившейся конъюнктурой и переехать в более качественные объекты. Если до кризиса позволить себе такую миграцию могли лишь очень успешные компании, то в кризис круг потенциальных претендентов существенно расширился. К тому же, владельцы офисных зданий высокого класса стали менее разборчивы в выборе постояльцев и даже отказались от практики сдачи помещений в аренду большими блоками (от 1 тысячи кв. м), а начали пускать в свои проекты арендаторов из разряда малого и среднего бизнеса, которым нужно 50–200 кв. м. И миграция таких арендаторов была очень активной. Так что новых арендаторов на рынке было не так уж много, как показывает статистика.

По словам представителя девелоперской компании, специализирующейся на управлении коммерческой недвижимостью, миграция из внеклассовых объектов, и правда, составляла львиную долю спроса на офисы высокого класса в 2010 году, а вот сделки по расширению занимаемых площадей были единичными. Таким образом, резюмируют собеседники «Бизнес-журнала», если учитывать объекты класса С, то в Москве по-прежнему пустует 1,7–1,8 млн кв. м офисных площадей (в кризис было более 2 млн), а показатели роста спроса являются не совсем корректными.

Именно поэтому говорить о масштабном росте ставок аренды и становлении «рынка арендодателя» пока рано. «Компании, которые хотели сменить дислокацию и перебраться в более качественные проекты, это уже сделали, поэтому в 2011 году стоит ожидать снижения интереса к офисным проектам, а вовсе не роста», — утверждает один из брокеров. По его словам, конкуренция возникает лишь за эксклюзивные проекты в центре Москвы, обладающие очень хорошим местоположением и идеальными внутренними характеристиками, которые арендаторы хотят получить именно сегодня. В таких зданиях действительно происходит рост ставок, а сами предложения уходят с рынка довольно быстро. Совершенно противоположная ситуация складывается в объектах, не дотягивающих до высшего уровня или же расположенных в районах с высоким уровнем конкуренции (их, увы, в Москве очень много, поскольку до кризиса, когда рынок поглощал все, застройщики мало заботились о концепции проекта). В таких зданиях по-прежнему уместен торг, а девелоперы скрепя сердце вынуждены идти на уступки арендаторам и снижать ставки от заявленных величин примерно на 5–7%. Особенно, если речь идет о крупном арендаторе, который может стать центром притяжения для более мелких компаний.

Кроме того, до кризиса в Москве было начато строительство слишком большого числа офисных центров, часть из которых продолжает вводиться в эксплуатацию до сих пор. Это ведет к увеличению предложения и оставляет предпринимателю хороший выбор объектов. Значит, рынок офисной недвижимости Москвы по-прежнему остается «рынком арендатора» со всеми вытекающими отсюда последствиями. А заявления брокеров и девелоперов, убеждающих всех заинтересованных в том, что времена изменились, стоит расценивать как более чем обычные «заклинания рынка», которыми во время кризиса прославились, например, риелторы и девелоперы на рынке жилья.

У ряда австралийских племен до сих пор есть обычай вызывать дождь во время долгой засухи, в ходе которого два человека разбрызгивают вокруг себя воду из деревянного корыта, а третий хлопает листьями, имитируя шум от падающих с неба капель. Считается, что после таких манипуляций небо непременно разразится хорошим проливным дождем. Ничего не напоминает? Жаль только, что австралийская магия в наших широтах действует очень слабо.

Владислав Ковецкий, синхронный перевод Киев.

Продолжение. Часть 2. Смотрите часть 1.

Какой дом лучше?

И при покупке, и при постройке дома на его стоимость влияет общая площадь и материалы, из которых он сделан. Размер дома покажет, сможет ли в нем разместиться семья. Излишек площадей, как говорит опыт, может стать обузой: дом надо обслуживать и, главное, – отапливать. Для семьи из трех человек вполне комфортным будет дом 100-120 м2, для семьи из 4-5 человек – 150-180 м2. Но площадь – не самый важный фактор комфорта: маленький дом может быть комфортнее большого. Важны удобная планировка, наличие террасы, подсобных помещений, достаточного освещения. В доме должно быть минимум коридоров, холлов. Среди зданий, построенных в 90-х годах прошлого века, немало неудобных, с устаревшими планировками, маленькими окнами, длинными и запутанными коридорами (тогда опыта современного индивидуального строительства еще не было). Невысоким было и качество строительства. При покупке дома следует осторожно относиться к постройкам того времени. Даже возведенные ранее дома зачастую надежнее, так как сделаны по всем правилам из качественного кирпича.

В настоящее время есть все возможности построить качественный, теплый, удобный дом (если не стремиться к необоснованному удешевлению, как часто делают при строительстве ломов на продажу). На рынке появились современные строительные материалы: автоклавный газобетон, керамоблоки, профилированный брус. Строят из таких материалов быстро, лома получаются теплыми, качество стен гарантировано материалом (но контроль кладки все равно необходим), а экономичность строительства обусловлена его низкой трудоемкостью, отсутствием работ по утеплению.

Такой капитальный дом можно построить за 500-650 у.е./м2, затратив на это полгода (без учета отделки). Еще экономичнее деревянные, каркасные, каркасно-щитовые дома – от 300 у. е./м2. Их можно возвести под ключ за 1-3 месяца. Правда, необходим надежный подрядчик, так как качество таких домов напрямую зависит от качества материалов и правильного монтажа. Безупречно сделанный дом может исправно прослужить более 50 лет.

Последнее время распространение получили дома с мансардами, экономичные в эксплуатации за счет меньшего объема. Однако мансардная крыша требует тщательности исполнения, иначе может протекать. Не стоит покупать дом, если нет уверенности в безупречности его мансарды. При самостоятельном контролируемом строительстве второй или третий этаж вполне можно сделать мансардным.

Портрет потенциального домовладельца

Украинские семьи, стремящиеся жить в своем доме, можно приблизительно разделить на несколько типов.

Купить или построить: плюсы и минусы вариантов

Покупка

Преимущества:

• быстрота решения вопроса. Достаточно несколько месяцев посвятить выбору объекта – и можно переезжать в новое жилье;
• сразу видно, подходит дом или нет. Время поиска и количество объектов не ограничены;
• не нужно часть жизни проводить на строительной площадке и заниматься изнурительным контролем за стройкой;
• затраты легко рассчитать, и нет опасности, что дом останется недостроенным;
• поселившись в старом доме, можно его модернизировать по мере возможности.

Недостатки:

• велика вероятность, что не удастся найти дом своей мечты;
• в стоимость дома включена прибыль продавца – вряд ли он продаст его ниже себестоимости. Поэтому купленный дом обойдется дороже, чем самостоятельно построенный;
• сложно определить качество готового дома, и в дальнейшем не исключены проблемы и расходы;
• придется сразу заплатить крупную сумму.

Строительство

Преимущества:

• можно сделать дом полностью соответствующим своим потребностям;
• можно выбрать подходящий участок, поскольку выбор участков больше чем домов;
• стоимость строительства будет зависеть от собственных решений, а не от причуд рынка готового жилья. Можно продумать, на чем сэкономить;
• строительство можно растянуть во времени в соответствии с поступлением финансов, и при необходимости вести его поэтапно. Этапы и расширение дома можно заложить в проект.

Недостатки:

• строительство необходимо контролировать, для этого нужно много времени;
• долговременность процесса – переезд придется отложить;
• непредсказуемость результата.

Покупая – проверяй

Осматривая дом без аудитора, желательно взять с собой хотя бы опытного человека. Ведь новичку даже трудно предположить, какие дефекты могут таиться в доме. Наиболее распространенные из них связаны с повышенной влажностью стен и цоколя, неправильным устройством крыши, состоянием деревянных элементов (прежде всего, стропил и балок перекрытия), некачественным инженерным оборудованием. Отдельная область проверки – документы на объект.

Осматривать дом лучше ранней весной. Тогда будет видно, при какой мощности котла в доме тепло, не отсырели ли за зиму стены. Признаки плесени на любых поверхностях – сигнал отказаться от покупки. Пристальное внимание следует уделить состоянию чердака: сухо ли там, не пахнет ли сыростью, прочны ли стропила. Окна и двери должны легко открываться – их перекос скажет о неравномерной усадке дома, а значит, о дефектах в конструкции фундамента. Осматривая дом снаружи, следует посмотреть, не попадает ли вода с крыши на фасад и не просматриваются ли на нем трещины. Свежая отделка снаружи и внутри дома должна насторожить, – возможно, под ней скрыты дефекты. Также нужно проверить работу всего инженерного оборудования вплоть до обследования выгребной ямы – она не должна быть переполнена.

Гораздо больше расскажет о доме эксперт, включая определение марок кирпича и бетона в конструкциях. Стоимость его услуг -500-1000 у. е.

Строительство надо планировать

Приступая к строительству, сразу рассчитайте свои средства и выясните, какая площадь дома будет по силам. Обязательно разработайте проект – это позволит построить дом с минимумом переделок. К строительству привлекайте профессионалов, которые имеют надежные рекомендации. Учтите также, что если все работы по возведению дома выполняет одна компания, то она относится к работе более ответственно, чем случайные бригады.

Практичнее построить дом меньшей площади, но быстро, чем в течение многих лет строить большой дом, постепенно собирая на него средства. Строительство принято делить на этапы. Основные из них – подготовительные работы, возведение коробки, отделка. И важно, чтобы этап возведения коробки был полностью осуществлен в краткие сроки, поскольку недостроенный дом будет постепенно разрушаться. Желательно также обеспечить здание отоплением – и тогда, если средств все же не хватило, отделкой можно заниматься по мере поступления финансов. Причем отделочные работы могут стоить не меньше, чем возведение коробки дома.

Сравнение подходов

Еще не приходилось слышать, чтобы семья, живущая в частном доме, решила снова переехать в город. А противоположных примеров достаточно: перебраться из города на лоно природы, на собственный участок – мечта многих. Насколько сложно ее осуществить и каким путем пойти?

Современный нонсенс – это тот факт, что для приобретения загородной недвижимости иногда необходимо меньше денежных средств, чем для покупки квартиры в городе. Последняя также имеет свои преимущества, но, безусловно, комфорт проживания в частном доме выше. Хотя есть и свои особенности, которые нельзя не учитывать. Так, для сообщения с городом крайне желательно иметь машину и если расстояние до цивилизации велико, расходы на дорогу будут немалыми. Ведь если есть дети, их ежедневно придется возить в школу, да и на работу будет ездить хотя бы один из членов семьи.

Возможно, понадобится две машины. Кроме этого, за домом и участком нужен постоянный уход, и не со всеми задачами хозяева способны справиться сами. Вызывать специалистов из города или искать подсобных рабочих на соседних стройках – каждой семье предстоит по-своему решать эти проблемы. И если после оценки всех плюсов и минусов мечта не потускнела, значит, настало время подумать о том, как ее превратить в реальность. И тогда необходимо ответить на такие вопросы:

• Строить дом самостоятельно или купить готовый?
• Как далеко от города жить?
• Какой величины выбрать участок?
• В каком окружении поселиться: в обжитом поселке или в новом коттеджном городке?
• Каковы должны быть характеристики дома – размер, материал стен и др. На чем можно сэкономить?

Построенный или готовый – в чем разница?

Чтобы решить, строить дом своей мечты или искать уже готовый, следует оценить не только привлекательность вариантов, но и возможности их финансирования, наличие у кого-то из членов семьи времени и сил, которые можно посвятить строительству, поскольку оно потребует немалых душевных и временных затрат, гораздо больших, чем при покупке. Эти факторы нередко становятся определяющими критериями выбора.

Готовых домов, в том числе новостроев, на рынке немало. Несмотря на кризис, их стоимость в среднем в два раза превышает стоимость постройки таких же домов. Купить добротный кирпичный дом сегодня можно по иене в среднем 1000 у.е./м2, а построить – за 650 у.е./м2. Каркасный и деревянный дома в строительстве обойдутся еще дешевле.

Но даже если есть средства на покупку дома, нет гарантии, что построен он качественно. Данному фактору следует уделить первостепенное внимание – это важнее, чем планировка и внешний вид дома. Перед покупкой необходимо провести аудит, пригласив компетентного специалиста. Однако и эта процедура не всегда позволяет определить, какие материалы в действительности заложены в стены и кровлю, насколько надежен фундамент, экономичным ли будет обслуживание объекта. Это особенно касается новых ломов, которые специально построены на продажу. Качество зданий, построенных пару десятилетий назад, определить проще (дефекты проявляются со временем, и подмокшие цоколи, влажные стены, подгнившие стропила уже не скроешь). Но все старые, лаже качественные дома, требуют дополнительных капиталовложений на утепление, а нередко -и на реконструкцию. За счет этого они меньше стоят. Еще ниже иена дачных домов, не приспособленных к круглогодичной эксплуатации, или домиков со стенами из дерева или самана и удобствами во дворе – от 20 тыс. у. е., а вдалеке от больших городов — значительно меньше. Но сколько придется еще в них вложить средств – предсказать трудно.

При намерении купить дом могут быть интересны предложения в коттеджных городках. Как правило, информация о качестве этих построек доступнее, и его контролируют профессионалы. При равноценных площадях цены на дома в коттеджных городках зачастую ниже, чем в обычных поселках. Самый доступный вариант в сегменте эконом-класса – маленький двух-или трехкомнатный каркасный блокированный домик с соткой земли вблизи Киева – может обойтись в 30-40 тыс. у. е.

Зато при постройке дома его качество зависит от самого застройщика. Каждый этап работ — от проекта до отделки – можно проконтролировать, применить доступные по цене материалы. Хотя это тоже непросто – необходимо иметь знания и обладать настойчивостью, чтобы правильно организовать и провести строительство. Причем, кроме «строительной части», придется решать вопросы согласований и подключения к инженерным коммуникациям – эту статью расходов трудно рассчитать заранее. Впрочем, и покупая дом, следует тщательно проверить, правильно ли оформлены на него документы.

Какой участок выбрать?

Стоимость дома существенно зависит от «качеств» территории: ее удаленности от крупного города, состояния дорог, инженерной и обслуживающей инфраструктуры. Например, в 30-километровой зоне вокруг Киева иены на землю в среднем составляют 2-4 тыс. у. е./сотка, но сильно колеблются, и стоимость участка может составить 20-30 % от стоимости дома. Более удаленные от столицы земли стоят дешевле, а на расстоянии более 80 км старый дом и участок можно приобрести за 5-15 тыс. у. е. Но жить там и работать в Киеве – нереально. Такое приобретение можно рассматривать только как объект для летнего отдыха или же как место жительства родителей-пенсионеров.

Исходя из этого, наличие участка в подходящем месте – важнейший аргумент за строительство. Если земля не подходит, ее можно продать, но в настоящее время спрос на участки упал, процесс продажи может затянуться. Стоит оценить – может, у участка есть и достоинства?

Даже в хорошей зоне не все участки равноценны. В странах, где индивидуальное строительство имеет традиции, считается, что главная ценность загородного дома – участок, и чем дальше он находится от города, тем он должен быть больше и красивее. В дачных товариществах встречаются участки по 4 сотки, а при блокированных домах – 1-2 сотки. Этого может быть достаточно, чтобы насладиться «близостью» к земле без лишней траты сил на содержание ее в порядке. А участки вдали городов больше ценятся красотой пейзажей, наличием леса, реки, размерами.

Выбирать удаленные участки особенно сложно. В отличие от приближенных, они реже бывают обеспечены инженерной инфраструктурой, можно попасть в чуждое социальное окружение, сложнее обеспечить безопасность. Поэтому так важно наличие хороших соседей. Намереваясь поселиться в таком месте, желательно найти единомышленников или присоединиться к друзьям. Тогда проще вести строительство, обеспечивать безопасность, проводить дороги и инженерные сети, не говоря уже о приятном общении.

Читайте часть 2.

Топ-10 региональных рынков недвижимости России, наиболее привлекательных для частных инвесторов.

По итогам 2010 года столичная недвижимость попала в список немногочисленных инвестиционных инструментов, позволивших не только сохранить, но и приумножить вложенные средства, обеспечив в среднем 4,2% чистой прибыли. Однако привлекательными для инвесторов оказываются и рынки ряда других динамично развивающихся городов, где цены на жилье не столь разогреты, как в столице, а порог входа для покупателей намного ниже. «Бизнес-журнал» при помощи риелторов и девелоперов составил рэнкинг городов, в рынки недвижимости которых вкладывать деньги можно уже сегодня. И, кстати говоря, завтра может быть уже поздно.

До начала финансового кризиса региональные рынки недвижимости не пользовались высокой популярностью среди частных инвесторов, поскольку не могли обеспечить приемлемого уровня доходности. Рост цен в регионах оставался незначительным, поэтому даже местным жителям, желающим инвестировать в недвижимость, приходилось искать объекты вложения в Москве и Петербурге. Неспроста в 2006–2008 годах доля региональных покупателей на московском рынке недвижимости достигала минимум 25%.

Правда, корпоративные инвесторы (крупные девелоперы) оценили привлекательность регионов еще в начале 2000-х годов, когда развернули мощную программку экспансии в регионы. Первопроходцами на этой стезе стали ГК «ПИК», «Конти», «С-Холдинг», СУ-155 и другие крупные игроки. На руку им играло то обстоятельство, что региональные рынки недвижимости не отличались высоким уровнем конкуренции, а представление о профессиональном девелопменте в те годы у местных игроков оставалось, мягко говоря, весьма специфическим.

Во время острой фазы кризиса недвижимость вовсе оказалась в опале у частных инвесторов. Так, если до начала рецессии доля инвестиционных сделок в столице составляла 30–40%, то в ее разгар этот показатель снизился до 2–3%.

Впрочем, по мере выхода из кризиса интерес инвесторов начал возрождаться. Так, по данным агентства «МИАН», в 2010 году доля инвестиционных сделок в Москве составила примерно 7–8%, а в 2011-м может значительно возрасти. Однако, как утверждают эксперты компании Penny Lane Realty, интерес для частных инвестиций представляют не только Москва и Санкт-Петербург, но и некоторые регионы, где во время кризиса цены упали до минимума, а в ближайшее время могут начать расти.

Это вовсе не значит, что Москва и Санкт-Петербург перестали быть инвестиционно привлекательными регионами. Так, в столице эксперты ожидают в 2011 году роста цен в пределах 12–15% в сегменте экономкласса и около 8–12% на объекты бизнес-класса и элитные. «Цены в Санкт-Петербурге оставались вполне стабильными, и есть все основания полагать, что они продолжат устойчивый рост в 2011 году», — полагает директор управления и развития ГК «Конти» Сергей Мигунов.

И все-таки порог входа на эти рынки слишком высок. Москва и Санкт-Петербург привлекательны для ограниченной группы наиболее платежеспособных инвесторов, которые могут вложить $5–10 млн на срок не менее 3–5 лет, тогда как в регионах эти суммы могут быть намного ниже.

По версии Penny Lane Realty, в пятерку наиболее интересных для инвесторов городов попали Екатеринбург, Казань, Томск, Краснодар и Ростов-на-Дону. «Пять обозначенных городов действительно привлекательны с точки зрения инвестиций, – подтверждает выводы риелторов Сергей Мигунов. — Например, в Екатеринбурге весьма высоки темпы строительства. В этом городе действуют правительственные программы по улучшению качества жилья. Помимо этого, мощнейшим драйвером является местная промышленность. В Казани хороший индикатор — высокий рост цен. В Томске находятся научные центры и инновационные предприятия. Краснодар же является одним из лидеров России по развитию жилищного строительства и темпам ввода нового жилья. Экономика Ростова-на-Дону также позволяет с оптимизмом смотреть на инвестиции в жилищный сектор».

— Основной закон успешного инвестирования, — поясняет директор департамента жилой недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский, — заключается в том, что на любой перспективный рынок нужно входить, когда он на минимуме. В Москве и в Петербурге период ценового дна уже давно прошел, в 2010 году цены в столице выросли в среднем на 12,7%. Поэтому для наиболее эффективного вложения средств имеет смысл наблюдать за ситуацией в других городах: в некоторых из них цены все еще находятся на уровне кризисного дна.

Однако слепо инвестировать в рынки с самыми низкими ценами на недвижимость не следует, предостерегает Зиминский: «Жилье может быть недооцененным именно потому, что нет никаких намеков на развитие города в обозримом будущем. В этом случае оно может продолжать оставаться недооцененным хоть пять, хоть десять лет. Чтобы получить дивиденды на рынке недвижимости, необходимо выбрать города, отвечающие двум условиям: сравнительно низкая стоимость жилья и наличие оснований для роста инвестиций в экономику».

Ниже всего цены на жилье оказываются в Грозном, Магасе, Биробиджане, Махачкале и Владикавказе. Очевидно, что в большинстве своем речь идет либо о депрессивных регионах-реципиентах, либо о местностях с чрезмерно напряженной обстановкой. Желающих вкладывать деньги в недвижимость, когда по соседству проводятся антитеррористические операции, находится не много. Отдача от таких инвестиций будет весьма сомнительной, да еще и сам объем инвестиций может в любой момент перестать существовать.

По мнению гендиректора ИДК «Алур» Михаила Уринсона, вкладывать средства стоит в недвижимость тех городов, где спрос, предложение на рынке жилья и прочие базовые экономические показатели сбалансированы. По версии аналитиков компании, наиболее привлекательными с этой точки зрения являются Тюменская область, Республика Татарстан, Самарская, Челябинская, Свердловская и Томская области, Красноярский и Пермский края, а также Ленинградская, Калининградская и Ярославская области. Наименее же сбалансированными в 2010 году, по версии «Алур», стали рынки Волгоградской, Пензенской и Ростовской областей.

Александр Зиминский убежден, что в целях вложения средств необходимо выбирать города, имеющие потенциал для роста рынка. Впрочем, продолжает эксперт, резко «рвануть вверх» он не может ни в одном российском городе. «Для резкого подорожания, — рассуждает Зиминский, — необходим такой же рост платежеспособного спроса. А это может произойти в случае либо стремительного увеличения доходов населения, либо падения ипотечных ставок. Российская экономика хоть и преодолевает последствия кризиса, но восстановление в большинстве отраслей идет медленно и неуверенно. Поэтому выбирать следует города, в которых жилье имеет шансы подорожать больше, чем традиционно предсказываемые 1–1,5% в месяц».

По мнению экспертов АКЦ «МИЭЛЬ», наиболее привлекательными для вложений являются в первую очередь Москва и область, а также Санкт-Петербург. А вот следом в рейтинге этой компании идут черноморские города, крупные административные центры, нефтяные и промышленные регионы. Директор аналитического центра проекта Gdeetotdom.Ru Александр Пыпин также считает, что наиболее привлекательными для инвесторов являются Москва и Петербург: «Привлекательность Москвы по сравнению с другими городами безусловна. Процессы концентрации человеческого и финансового капитала в столице продолжаются и будут продолжаться еще десятки лет в силу политического и экономического устройства страны». Кроме Москвы, по словам Пыпина, для инвесторов привлекательны и крупные города на юге страны, где уверенно растет численность населения за счет как естественного, так и миграционного прироста из менее климатически благоприятных регионов. А значит, пополняется и потенциальный спрос на жилье.

Хороший доход инвесторам могут принести и близкие к Москве крупные города — административные центры регионов, которые проводят активную инвестиционную политику, помогают открывать новые производства. «Естественно, — замечает Александр Пыпин, — при сохранении текущей тенденции роста цен на нефтегазовое сырье перспективны покупка и строительство жилья в Тюмени и Томске. Так же, как, например, при резком росте цен на металлургические изделия перспективны Новокузнецк, Магнитогорск и Череповец». Наименее же привлекательными для жилищных инвесторов городами, по оценкам аналитика, являются в основном окраинные территории со сложными климатическими условиями — Мурманск, Архангельск, Норильск.

Впрочем, гендиректор АКЦ «МИЭЛЬ» Владислав Луцков полагает, что практически в каждом городе (за исключением явно умирающих «пережитков советской истории») можно найти объект, который будет представлять интерес для инвестирования: «Могут возникать локальные окна возможностей, связанные с реализацией масштабных государственных или коммерческих проектов.

Например, освоение острова Русский в рамках подготовки к саммиту АТЭС. Или бурный рост инвестиций в Калугу, что также повлияло на дополнительный спрос на жилую и коммерческую недвижимость и сформировало дополнительный инвестиционный потенциал этого города».

Опираясь на данные аналитиков ведущих игроков рынка недвижимости, «Бизнес-журнал» сформировал свою десятку наиболее привлекательных для частных инвесторов городов. Впрочем, важно помнить, что на рынке недвижимости успешность инвестиций определяется не столько городом или регионом, сколько качеством самого проекта, конкурентным окружением и непосредственно расположением в том или ином районе. Таким образом, даже в самом привлекательном регионе некоторые проекты могут принести убытки. Верно и обратное: даже в самом депрессивном месте может появиться гениальный проект, который принесет инвесторам десятки процентов прибыли.

Благодарим центр переводов за предоставленный материал.

На сегодняшний день многие россияне являются непосредственными владельцами ипотечной квартиры. Иногда возникают ситуации, когда данную квартиру нужно продать, например, чтобы приобрести более дорогое жилье. Такого рода сделка возможна, однако она имеет свои определенные характерные особенности.

Прежде всего, продавать такую квартиру можно, однако только лишь при согласии вашего ипотечного банка. Второе – следует морально быть готовым к тому, что вся процедура по продаже ипотечной квартиры – это процесс достаточно долгий и непростой.

В первую очередь нужно встретиться с сотрудником своего банка, который расскажет клиенту обо всех требуемых условиях, которые нужно будет выполнить, чтобы ипотечный банк дал согласие на продажу ипотечной квартиры. Конечно, прежде всего, следует вспомнить о сроке моратория, установленного для клиента, на досрочное погашение ипотечного кредита. Только когда срок моратория истек, именно тогда только есть смысл продолжать беседу.

Существует несколько возможных вариантов продажи жилья, которое находится у ипотечного банка в залоге. Во-первых, рассмотрим самый распространенный из них. Подобная схема продажи в банковской практике встречается чаще всего, поскольку она является наименее рискованной для банка. После получения согласия на продажу квартиры в ипотечном банке, а также после проведения выяснения на определенную дату суммы долга по ипотечному кредиту, заемщик может заключить предварительное соглашение с покупателем квартиры. Данное соглашение обязательно должно быть заверено у нотариуса. Покупатель выплачивает на счет данного ипотечного банка задолженность по кредиту, и таким образом, ипотечный кредит становится погашенным.

Ипотечный банк выдает своему заемщику закладную, а также справку об отсутствии у последнего кредитной задолженности. После чего владелец квартиры должен будет зарегистрировать в регистрационной службе снятие обременения на это жилье. Помимо этого, владелец квартиры оформляет переход к покупателю права собственности непосредственно на продаваемую квартиру и договор купли-продажи. В случае если продавец помимо выплаты займа должен еще какую-то сумму выплатить покупателю (если стоимость продажи данного жилья составляет больше размера текущей имеющейся задолженности по ипотечному кредиту), то в день сделки эта денежная разница размещается в депозитарной ячейке какого-либо банка. При этом продавец доступ к этим деньгам получит только после оформления в местной регистрационной службе договора по купле-продаже данной недвижимости.

Существует еще один вариант продажи ипотечного жилья. В данном случае клиент должен будет обратиться за разрешением продать ипотечное жилье в свой ипотечный банк. Если банк не возражает, то это жилье будет выставлено на продажу. Покупатель недвижимости в депозитарную ячейку этого банка размещает сумму, необходимую на полное погашение ипотечного займа. Если существует разница между продажной стоимостью данной квартиры и денежной суммой долга по ипотечному кредиту, то сумма этой разницы размещается уже в другую депозитарную ячейку банка. После чего ипотечный банк сообщает в регистрационную службу, что кредит полностью выплачен, и затем передает в регистрационную службу закладную. Далее происходит регистрация сделки по купле-продаже недвижимости, а также регистрация перехода права собственности на это жилье, подобная первому варианту оформления такого рода сделки. Разницу между общей суммой стоимости квартиры и суммой выплаченного ипотечного кредита продавец получает только после полной регистрации всех необходимых документов.

Третья возможная схема продажи жилья – когда заемщик приводит в данный ипотечный банк клиента, готового оформить на себя ипотечный кредит на квартиру. Если в банке одобрят этого нового кредитора, то заем оформляется на него. После чего в банке будет подписано соглашение о переводе имеющегося долга на покупателя, а также о переходе к нему полного права собственности на данную недвижимость. Данная квартира, как и ранее, будет находиться у банка в залоге.

Любой из перечисленных вариантов продажи ипотечной квартиры не так прост, как может это показаться первоначально. Продажа ипотечной недвижимости, как и любая другая финансовая сделка, сопровождается для всех ее участников определенными рисками и занимает довольно длительное время. Вместе с тем, несмотря на многочисленные трудности, такие сделки достаточно распространены. Для желающего продать ипотечную недвижимость остается только сделать свой выбор, стоит ли ему выбрать оптимальную схему продажи такой квартиры и оценивать все возможные риски самостоятельно, или будет лучше обратиться к профессионалам, которые работают на рынке ипотечной недвижимости, за помощью.

Благодарим за помощь в подготовке материала бюро переводов в Кривом Роге.

В последнее время, когда стоимость аренды квартир растет чуть ли не день ото дня, очень многие потенциальные арендаторы активно задумываются над тем, каким образом можно снизить расходы при аренде жилья.

Самый простой путь для решения вопроса поиска квартиры для ее аренды – это обратиться за помощью к риэлтору. Однако это оказывается по карману далеко не всем либо же оказывается настолько разорительно, что арендатору потом приходится еще не один месяц «отходить» от наступления счастливого момента заселения его в съемную квартиру где-нибудь на окраине Москвы. По статистике первые три месяца со времени начала аренды квартиры в Москве оказываются наиболее тяжелыми для подавляющего большинства тех людей, кто приехал на заработки в первопрестольную, решил совершить карьерный взлет, покорить столицу своими талантами или полностью обосноваться в Москве.

Статистически данные показывают, что 10% арендаторов уже даже на втором месяце проживания в столице не способны оплачивать взятую в аренду квартиру и вынуждены соответственно подыскивать более дешевые и приемлемые для них варианты арендного жилья или снимать в складчину крышу над головой с такими как и они бедолагами.

Потери, которые арендатор несет в ситуации завышенной финансовой самооценки, как правило, измеряются стоимостью аренды жилья за месяц, умноженной на 3. Таким образом, при стоимости аренды квартиры в 30 тысяч рублей за 1 месяц расходы будут составлять уже 90 тысяч рублей. И данную сумму нужно оплатить единовременно сразу в момент заселения в арендуемую жилплощадь. Чаще всего в данный взнос входит стоимость услуг риэлтора, один месяц проживания в снятой в аренду квартире, а также страховой депозит за последний по счету месяц проживания либо же на случай причинения квартире либо имуществу ущерба. Когда арендатор оказывается в ситуации, что получаемых им доходов для дальнейшей оплаты арендованной квартиры недостаточно, то собственник данной квартиры обязан еще один месяц терпеть проживание такого нежелательного клиента либо должен вернуть в полном объеме уплаченный арендатором страховой депозит.

Однако, как показывает практический опыт арендаторов, имеющих многолетний стаж аренды квартир, законы гражданского законодательства РФ указом для собственников являются далеко не всегда. Практика свидетельствует, что в общем более трети всех арендаторов квартир сталкивались с полным нежеланием собственника жилья возвращать своим жильцам уплаченный ими страховой депозит, а для 15% арендаторов отношения с владельцем арендной квартиры и вовсе заканчивались потерей внесенного ими «залога». Как правило, в качестве причин, непосредственно по которым собственник собирается отказать в возврате страхового депозита, приводится порча имущества в арендуемой квартире. Поэтому при вселении в квартиру крайне важным является осмотр всего содержимого этой квартиры. Кроме того, не лишним будет составить акт приема квартиры, в котором должен быть указан полный список имущества, находящегося в квартире и его подробное состояние. А отсутствие возможной перспективы защиты в суде своих прав, многих арендаторов заставляет просто махнуть рукой на такого рода «грабеж».
К тому же реальность такова, что заставить вашего риэлтора найти вам новую квартиру по причине неудавшейся первой попытки на практике практически невозможно. Среди работающих сегодня агентов по аренде на рынке недвижимости многие из них – это такие же приезжие, которые заработав определенную сумму денег, либо возвращаются к себе домой на родину, либо перестают заниматься арендой квартир или на время, или даже навсегда. Но даже в случае если агент, который вам помог арендовать ту злосчастную квартиру, все-таки продолжает работать, то заставить его найти для вас новое жилье возможно только если данная обязанность прямо прописана в договоре, заключаемом между агентством недвижимости и арендатором либо агентом и арендатором. Следует помнить, что многие агенты в ходе сдачи квартиры выступают своего рода в роли «свахи на минимальных правах» и не заключают никакого договора с арендатором. Надеяться на добросовестность риэлтора в подобной ситуации и вовсе лучше не стоит.

Существуют 2 фактора, которые нужно помнить во время аренды жилья, для того чтобы впоследствии иметь возможность вернуть ваши деньги. 1) Договор должен заключаться не только с собственником арендуемой квартиры, но также еще и с агентом недвижимости. 2) Следует составить и подписать обоими сторонами сделки по аренде квартиры акт приема этой квартиры, в котором следует указать все имущество квартиры с подробным описанием его состояния на текущий момент.

Однако наша задача – это арендовать квартиру по минимальной цене и главное – без посредника. На помощь арендатору, имеющему небольшую сумму денег в кармане, в данном случае придет Интернет. Многочисленные специальные сообщества в различных популярных социальных сетях нередко содержат объявления по сдаче квартир в аренду без посредников, однако, как правило, за красивой рекламой все-таки скрывается именно желание некоторых риэлторов предложить собственные услуги по несколько более низкой цене, чем в агентстве недвижимости. Учитывайте то обстоятельство, что если потенциальный арендатор увидит объявления в какой-либо социальной сети об аренде жилья от собственника, то в действительности стоимость такой аренды квартиры будет на 20%, а то и даже на 30% выше рыночной. Но еще хуже дела обстоят с сайтами, предлагающими арендовать квартиру в столице без посредников. Как правило, на подобных рекламных площадках размещаются объявления непосредственно от риэлторов или агентств недвижимости, которые рассчитывают именно на то, что в определенный момент арендатор все-таки покончит с поиском квартиры для аренды от собственника и в результате обратится к посреднику.

Наиболее действенным способом найти квартиру без посредника в сети Интернет остается именно размещение своего объявления на всех самых популярных ресурсах. Также нужно обратить внимание на блоги о недвижимости и форумы по недвижимости. В случае если у потенциального арендатора создан в социальной сети свой профайл, то можно разослать своего рода «крик о помощи» с указанием намерения арендовать жилье по всем друзьям и знакомым, а также друзьям друзей. И после первой такой рассылки, как показывает практика, обязательно находится несколько вариантов по аренде квартиры.

Перед тем как рассказать о второй возможности аренды жилья без посредников, нужно отметить, что второй вариант поиска квартиры без посредников, такой как расклейка объявлений на рекламных столбах и подъездах, давно уже не работает, поскольку практически полностью скомпрометирован различными риэлторами и частными маклерами, использующими этот способ как дешевый вариант рекламы.

Альтернативный вариант арендовать жилье без посредников эксперты обнаружили в ходе проведенного исследования одной из многочисленных целевых групп и выяснилось, что студенты учебных заведений Москвы уже давно используют такой достаточно простой способ поиска квартиры как размещение объявлений по поиску квартиры для аренды на доске объявлений, расположенной при входе в любой университет, институт или колледж. Там практически не встречается предложений от риэлторов, а основную массу квартир предлагается арендовать непосредственно напрямую от собственников. Также здесь возможно найти предложения от различных многочисленных бюджетных гостиниц или общежитий, предлагающих арендовать квартиру или комнату в квартире на коммерческих условиях. Также информацию с предложениями по аренде квартир в столице нередко можно найти в разных общественных организациях, таких как различные клубы для студентов или студенческие общины.

Если вышеперечисленные способы поиска жилья в аренду без посредников касались прежде всего квартир эконом-класса, то уже следующая схема позволяет потенциальному арендатору найти недвижимость сегмента бизнес-класса или элитную недвижимость. И, для этого, как это ни странно, достаточно будет обратиться в любое хорошее агентство недвижимости. Так как в риэлторских компаниях всегда в наличии так называемые «эксклюзивные» предложения от собственников, платящих агенту по недвижимости за поиск арендатора. Расходы в данном случае ложатся не на арендатора, а именно на владельца квартиры. Конечно, аренда подобного класса квартир обходится совсем недешево, стоимость аренды на них обычно начинается с отметки в 75-80 тысяч рублей в месяц. Бывают иногда такие ситуации, когда собственник очень заинтересован побыстрее сдать свою квартиру и готов при этом оплатить необходимые услуги риэлтора, даже в случае если он сдает квартиру сегмента эконом-класса. Однако это является скорее возможным исключением из правил. Поэтому если вы смогли арендовать двухкомнатную квартиру недалеко от центра таким образом, то считайте, что вам очень крупно повезло.

В действительности, каким бы из возможных способов вы не искали жилье в Москве, всегда стоит быть открытым для общения, а в первую очередь именно с незнакомыми людьми, которые вполне могут неожиданно сыграть свою ключевую роль в быстром и результативном поиске подходящего жилья. Но в то же время помните и об осторожности.

Благодарим переводческое бюро за предоставленную информацию.

Как правило, каждый год осенью рынок жилья активизировался. Повышался спрос, цены росли. На эту осень также возлагались определённые надежды. Но, как говорят, «не бывает правил без исключения». Эксперты и аналитики в области недвижимости уверены, что наступившая осень будет скорее именно таким исключением из правил.

Дело в том, что у народа нет ни денег, ни желания на приобретение жилья. Видимо, осень не оправдает возложенных на неё надежд. Даже весной нынешнего года наблюдалась некая активизация рынка и многие предвещали, что осенью-то уж непременно будет ажиотаж. Летом, как обычно, было спокойно, и все взгляды были устремлены вновь на осень. Даже СМИ умудрялись «накалять» обстановку, заявляя, что этой осенью необходимо срочно покупать жильё, т.к. потом будет, дескать, значительно дороже. Якобы, предложение сокращается, а цены растут.

Вся «шумиха» носила психологическую направленность, цель которой «напугать» потенциальных покупателей грядущим ростом цен и «подтолкнуть» их осенью на покупку жилья. Продавцы, в свою очередь, рассчитывали, как на реализацию отложенного спроса, так и на развитие ипотечного кредитования. Застройщики и девелоперы тоже не сидели «сложа руки», а всячески пытались «разогреть» рынок, заявляя, что если не купить жильё сегодня, то завтра придётся покупать по более высокой цене.

А что же покупатели? Да, ничего. Население ведёт себя так, как будто вся эта «шумиха» его совершенно не касается, а рынок жилья вроде бы вообще не существует. Народ просто забыл о своей жилищной проблеме, т.к. у него теперь иные «головные боли». На рынке сейчас появляются лишь богатые наши сограждане и те, которые могут позволить себе ипотечные кредиты. А их, поверьте, не очень-то и много и погоды они на рынке не делают.

Складывается впечатление, что нынешней весной отложенный спрос был полностью реализован и практически себя исчерпал, и на осень его не осталось. Не приходится надеяться, ни на спекулянтов, ни на инвесторов, которых на рынке жилья теперь « днём с огнём не сыщешь».

Читайте блог: локализация сайтов.

Не секрет, что рынок жилья сильно изменился. Если раньше на рынке хозяйничали продавцы, и они устанавливали правила игры, то теперь наблюдаем «рынок покупателя». Следовательно, всё в руках покупателя и он «командует парадом», а покупатель, как известно, «всегда прав».

В связи с чем, в сложную ситуацию попали продавцы, которым как-то надо продать и они выходят со своими предложениями на рынок. Больше – некуда. И что же они видят на рынке?

Во-первых, предложение превышает спрос. Платежеспособных покупателей мало и они не упускают ни малейшей возможности диктовать продавцам свои условия. Покупатели, естественно, осознают, что они находятся в наиболее выгодном положении, а этим, грех не воспользоваться. Вот и пользуются. Причём, с большим успехом и без особого на то стеснения. Отсутствие дефицита и очередей вскружили покупателям головы, не только на рынке жилья, но и в других сферах.

Во-вторых, продавцы ошарашены таким поведением покупателей. Произошедшие изменения на рынке сбивают продавцов с толку, и они не знают, что же им предпринять.

Как же так получилось, что рынок в одночасье так сильно изменился? Выхода нет, и продавцы просто вынуждены будут привыкнуть к реалиям дня, а также научиться «работать» по-новому. По-новому, значит, разработать иную стратегию и тактику продаж, придумать новые правила, которые устроили бы всех участников рынка.

Не стоит забывать, что на рынке, кроме продавцов и покупателей, присутствует большое количество других игроков, которые так или иначе связаны с рынком. И чем быстрее продавцы адаптируются, тем лучше, как для них, так и для рынка в целом. Хоть покупатели пока «на коне», но и без продавцов рынок жилья не сможет развиваться в будущем, а рынку необходимо ещё, как минимум, преодолеть последствия кризиса, которые тормозят это развитие.

no comments перевод

Кризис, на то он и кризис, чтобы рушить всё устоявшееся, привычное и положительное. Как известно, жилищному строительству от кризиса досталось больше всех. Сегодня строители переживают трудные времена. Какие же изменения привнёс кризис в жилищное строительство?

Во-первых, сейчас застройщики и девелоперы вынуждены прибегать к бартерным операциям, т.к. у строителей отсутствуют оборотные средства. Переговоры с зарубежными партнерами пока ни к чему не привели. Бартер и кризис, как говорится, «близнецы и братья». Где кризис, там и бартер, а где бартер, там, следовательно, и кризис. От бартера, конечно, ничего хорошего нет, а лишь дополнительная головная боль. Но, ничего, ни поделаешь, жить как-то надо. Кстати, бартер используется в том случае, когда обе стороны на эти операции согласны. Если какая-нибудь сторона против, бартер не получится, т.к. обе стороны должны быть заинтересованы в товарах и услугах друг друга. А этого, поверьте, добиться нелегко.

Во-вторых, чтобы выйти из кризиса и преодолеть его последствия, необходимо ускорить финансовые и товарные потоки. Это касается, как строителей, так и производителей строительных материалов. Но тут возникает другая проблема, а именно: систематические и огромные неплатежи. От должников избавиться не удаётся, долги растут и растут, как «снежный ком». Поставщики, надеясь на лучшее, продолжают производить поставки, а оплата не поступает.

В итоге в тяжёлое положение попадают поставщики, которые остаются и без товаров, и без средств. Тогда они вынуждены работать по предоплате. Иными словами, «утром – деньги, днём – стулья, днём – деньги, вечером – стулья». Но по такой схеме не могут работать застройщики и девелоперы, у которых денег нет.

Опять получается замкнутый круг, надо снова что-то придумывать и выкручиваться. Положение усугубляется ещё и тем, что в последнее время существенно снижаются продажи жилых квартир в строящихся домах. Даже предоставляемые строителями скидки не могут увеличить продажи.