Рынок недвижимости

Социальные и коммерческие жилые районы Калининграда.

«Новый Чкаловск»

Застройку микрорайона осуществляет компания «Ремжилстрой». На сегодняшний день возведено 19 жилых многоквартирных 5-,7-этажных домов. В процессе строительства еще 5 домов – по ул. Беланова и в «квартале Жиленкова». Все дома кирпичные, с автономным отоплением и утепленными фасадами. В этом году их все планируется сдать в эксплуатацию. В марте стартовала продажа нового 60-квартирного кирпичного дома комфорт-класса на ул. Жиленкова, недалеко от православного храма. Рядом будет автостоянка и охраняемый подземный паркинг. Покупателям предлагаются 1-, 2- и 3- комнатные квартиры площадью от 34,5 до 88 кв. м. Стоимость: от 35 до 42 тыс. руб./ кв.м.

Особое внимание уделяется ландшафтному дизайну и озеленению микрорайона. Планируется сооружение игровых и спортивных комплексов. Согласно генплану развития посёлка улица Жиленкова станет пешеходной.

В 2013 году стартует строительство детского сада на 240 мест с бассейном. На территории 1,2 га появятся детские площадки, карусели и веранды. Рядом будет располагаться ландшафтный парк.

Идет строительство развлекательного центра с ресторанами. В связи со строительством нового микрорайона в Чкаловске активно идет ремонт дорог. К 1 августа 2012 года будет капитально отремонтирована ул. Габайдуллина. По программе «Новые дороги городов России» 22 млн рублей планируется направить на ремонт ул. Докука.

Улучшится и въезд в сам поселок – намечено расширение Советского проспекта в районе гостиницы «Навигатор». Более 600 млн рублей в течение двух лет будет выделено для реконструкции Советского проспекта (от ул. Красной до аэродрома «Чкаловск») для увеличения пропускной способности магистрали. В планах продление дороги, соединяющей Окружную дорогу и ул. Лукашева.

Квартал для военных

Социальной направленностью в строительстве отличается юго-восток Калининграда. Здесь строятся дома для уволенных в запас военнослужащих.

На ул. Левитана начато строительство семи жилых домов на 612 квартир эконом-класса общей площадью свыше 33 тыс. кв.м. Планируемый срок ввода жилья в эксплуатацию – II квартал 2012 года. Первые 4 дома на 288 квартир будут построены уже к июню этого года.

В целом проектом застройки района предусматривается возведение четырех девятиэтажных домов на 72 квартиры каждый и трех девятиэтажек на 108 квартир каждая. Жилье возводится из крупнопанельных быстровозводимых конструкций. Монтаж двух из семи коробок уже завершен.

Запланированы благоустройство территории, строительство надземного паркинга, спортплощадок, детских игровых комплексов.

Стоимость готового жилья («белый» ключ) очень демократичная – 30 тыс. руб./кв.м. Этого удалось достичь благодаря комплексному развитию застройки, использованию технологий панельного домостроения, а также финансовой поддержке государства – прокладка инженерных сетей включена в федеральную целевую и областную инвестиционную программы. Финансирование строительства идёт за счет федерального и регионального бюджетов.

Помимо жилья для военнослужащих, в Юго-восточном районе Калининграда планируется строительство крупнопанельного 3-секционного 108-квартирного жилого дома для медицинских работников федеральных учреждений здравоохранения и работников учреждений культуры и образования. Предполагается, что часть квартир будет предоставлена в служебное пользование, часть – передана в коммерческий наем, часть – под расселение граждан из аварийного жилья. Сейчас только готовится техническое задание для разработки проектной документации. Строительство планируется начать в 3-м квартале текущего года.

Кроме того, в районе будут построены два детских сада на 240 мест каждый и общеобразовательная школа на 1500 мест.

Качественный технический перевод строительной документации можно заказать в бюро переводов Авента.

После кризиса 2008 года на рынке сложилась ситуация, когда предложение квартир сильно превышало спрос. В этой ситуации продать квартиру, обремененную залогом, достаточно сложно. Покупатели, имеющие на руках наличные деньги, привередливы. Сложно объяснить таким людям, почему им нужно расстаться с деньгами до того, как будет зарегистрировано право собственности, и почему купленная квартира должна какое-то время находиться в залоге у банка. Такого покупателя можно привлечь только значительным дисконтом. С нашей точки зрения, он должен быть как минимум 20% от рыночной стоимости квартиры, чтобы, так сказать, оправдать все сложности этой сделки для покупателя. Впрочем, часто покупателя на квартиру ищет не заемщик, а банк – среди своих потенциальных клиентов, привлекая их более выгодными по сравнению со стандартными условиями кредитования (в основном это низкие процентные ставки). В данном случае квартира зачастую продается по несколько завышенной цене. Отмечу также, что сейчас около 60% всех сделок проходят с использованием кредитных средств и различных субсидий, а также материнского капитала. Продать квартиру из-под залога по этой схеме (то есть когда покупатель не имеет своих «живых» денег) вообще практически невозможно. Исключением является только случай, когда покупатель заложенной недвижимости берет кредит в том же банке, что и первоначальный заемщик.

Стеновые правила

Изготовленный в холодное время фундамент следует сразу же нагрузить, чтобы весной, когда начнется движение грунтов, он мог этому противостоять. Так что если уж принялись за строительство в начале зимы, продолжать его следует и далее.

Причем бывают случаи, когда несмотря на сложности строительство в холодную пору более оправдано, чем летом. Прежде всего, речь идет о возведении деревянных домов: наиболее надежные древесные конструкции строят из свежесрубленного «зимнего» леса, в котором уже остановилось сокодвижение. Такое бревно обеспечивает наименьшую вероятность появления трещин и перекосов, дает возможность максимально ровно уложить стены. Еще одно важное преимущество зимнего возведения деревянных зданий состоит в том, что бревна в этот период гораздо лучше противостоят различным грибкам и другим биологическим воздействиям, чем летом. А после строительства дерево в дальнейшем вымораживается, обеспечивая наиболее правильную усадку дома. В то же время работа с древесиной зимой требует наличия особых навыков, поскольку при отрицательных температурах дерево становится более хрупким и вероятность возникновения технологических трещин при небрежном выполнении работ достаточно большая.

А вот возведение кирпичных стен, да и вообще устройство любой кладки, связано с необходимостью соблюдения ряда особых требований. Главное среди них – поддержание нужной температуры раствора и использование только специальных кладочных смесей с противоморозными добавками, понижающими температуру их замерзания. Также полезно увеличить марку прочности цементного раствора на одну-две ступени, а кирпич или камни необходимо тщательно очистить от снега и наледи.

При этом раствор готовят на подогретой воде таким образом, чтобы его температура в момент укладки была достаточной, чтобы за время его остывания обеспечивалось хорошее схватывание между кладкой и растворным швом. Определить необходимые температурные параметры можно исходя из погодных условий. Например, при температуре наружного воздуха 0-10 °С раствор должен быть нагрет до +5 °С, если же на улице -10-20 °С, смесь должна иметь температуру не ниже +10 °С. Готовить нужно количество раствора, достаточное для выполнения работ в течение 20-30 минут, не более. Кладку необходимо выполнять в быстрые и сжатые сроки, чтобы температура смеси не успела опуститься ниже необходимой. Важно помнить и о том, что использовать замерзший и разбавленный после этого горячей водой раствор нельзя. Добавление воды приводит к образованию в смеси большого количества пор, заполненных льдом, после чего раствор при оттаивании приобретает рыхлость и не набирает необходимой прочности. Со временем в швах могут появиться трещины.

Кроме времени работы, важно соблюдать и принцип кладки: смесь нужно расстилать на «постели» кирпичей короткими «грядками» и укладывать в итоге не более 5-7 кирпичей в ряд, делая это как можно быстрее – без ущерба для качества, конечно. После этого следует переходить к верхним рядам, возводя участок стены в высоту на 5-10 рядов. Таким образом, выполнять стену здания нужно вертикальными сегментами, а не на всю длину, чтобы раствор в нижних рядах уплотнялся под нагрузкой вышележащих до момента его замерзания. Это увеличивает прочность и плотность кладки. Также нужно как можно быстрее устанавливать заполнение оконных и дверных проемов для усиления стен.

Чтобы предотвратить весеннюю осадку вновь обустроенной кладки и повысить ее несущую способность, по мере «роста» стен дома организовывают внутренний обогрев и сушку помещений, например калориферами. Делать это нужно после того, как готовы стены первого этажа и работы поднялись на следующий уровень. Причем в первые 3-5 суток следует поддерживать температуру в +30-50 °С, затем снизить ее до +20-25 °С на следующие 4-7 суток, производя усиленную вентиляцию.

Фактически те же рекомендации подходят и для кладки из других штучных материалов. Исключение составляет облицовочный кирпич – его можно укладывать только в теплый период.

Круглогодичная кровля

Устройство крыши в зимний период с точки зрения технологии практически ничем не отличается от летних работ. Так, в сухую морозную погоду можно выполнять работы по сооружению стропильной конструкции, тем более что в этот период древесина лучше защищена от гниения даже без дополнительной обработки. Желательно при этом, чтобы дерево не было сырым, – тогда можно выполнять весь кровельный «пирог», в противном случае укладку теплоизоляции следует отложить до прихода тепла.

В качестве теплоизоляционного слоя в зимний период следует выбирать материалы с хорошей гидрофобностыо, например минераловатные утеплители. Для пароизоляции используют пленки с фольгированным нижним слоем. Ограничена также температура наружного воздуха, при которой можно производить ее устройство. Гибкие кровельные материалы, например битумную черепицу, можно укладывать только при температуре воздуха не ниже -5 °С. Так что зимой такой материал лучше хранить в теплом и сухом помещении и использовать в летний период. А вот цементно-песчаную, керамическую или металлочерепицу, шифер, кровельное оцинкованное железо и другие материалы можно укладывать и при низких температурах. Ограничений в этом плане производители не накладывают, хотя работу выполнять чаще всего сложнее, причиной чему являются короткий световой день, возможные ветер или снегопад.
Поскольку уборка снега и просушивание рабочего пространства во время обильных осадков могут занять немалую часть рабочего времени, то при наличии финансовой возможности желательно оборудовать над крышей защитное укрытие. Например, деревянный каркас, накрытый тентом на высоте, позволяющей человеку удобно производить работы. Это позволит и существенно увеличить производительность труда, и улучшить качество. Работы лучше выполнять поэтапно, участками, а подготовку кровельных материалов, в том числе обрезку, нужно делать заранее, в помещении – на крыше стоит производить только укладку.

Отделка

Если дом фактически уже готов и отапливается, то внутренние отделочные работы зимой производить можно, как и летом. Проследите только, чтобы во время их выполнения относительная влажность воздуха в помещении не превышала 70 %, а температура наружной стены была не ниже +8 °С.

Оштукатуривание наружных фасадов можно проводить при температуре воздуха не ниже +5 °С, при этом в штукатурный раствор нужно добавить вещество, понижающее температуру его замерзания, например поташ или нитрит натрия, а поверхность стены должна быть высушена и очищена от снега и инея. Окрасочные работы зимой также возможны, но только масляными составами, устойчивыми к низким температурам. При этом сами лаки и краски должны быть теплыми (не ниже +15 °С).

Перевод от бюро переводов в Нижнем Новгороде.

Для осуществления законного строительства необходимо получить право собственности или пользования земельным участком, зарегистрировать государственный акт в Государственном реестре, а также определить границы земельного участка в натуре (на местности). Без выполнения этих действий приступать к освоению земли запрещено! Может случиться так, что земля принадлежит застройщику на законных основаниях (есть решение сельского, поселкового, городского совета или государственной администрации о предоставлении земельного участка в собственность или аренду; или же оформлен договор купли-продажи).

Однако госакт еще не оформлен и/или нет разрешения на строительство. Начинать строительные работы в такой ситуации нельзя. Строительство будет считаться самовольным, так как право строить на таком земельном участке еще не возникло. Оно станет законным, когда собственник или пользователь земли получит необходимые разрешительные документы.

Нарушение норм. Существенно и несущественно.

Только существенные нарушения строительных норм приведут к тому, что строительство могут признать самовольным (ст. 376 ГК). В случае значительных отклонений от проекта, которые противоречат общественным интересам или же нарушают права других людей, существенного нарушения строительных норм и правил суд по иску соответствующего органа государственной власти (в данном случае это инспекция государственного архитектурно-строительного контроля, далее – инспекция ГАСК) или органа местного самоуправления может вынести соответствующее решение и обязать застройщика устранить отклонения от проекта.

Сложность заключается в том, что законодательством не определено, какие именно нарушения являются существенными и могут стать основанием для признания дома построенным самовольно.

Так существенным нарушением строительных норм и правил может считаться не наличие или отсутствие оформленных разрешений, а, к примеру, невозможность использования балкона по его целевому назначению. Согласно судебной практике существенным нарушением может быть признано, например, нарушение границ участка, на котором ведется строительство, а несущественным – строительство пристройки и не отступление на 1 м от границы участка соседа.

При этом в случае установления факта существенного нарушения такое действие будет квалифицировано согласно ст. 97 КУоАП как самовольное строительство, а в случае несущественного – как несоблюдение государственных стандартов, норм и правил во время проектирования и строительства (ч. 1 ст. 96 КУоАП). Нарушителями могут быть признаны как собственники земельных участков, так и те, у кого нет юридически закрепленного права на землю. Как существенные, так и несущественные нарушения придется устранять, независимо от того, будет ли применено взыскание в виде штрафа.

Решение есть!

Как следует из содержания ст. 376 ГК Украины, любое из нарушений законодательства в процессе создания объекта недвижимости ведет к признанию его объектом самовольного строительства. Причем основанием для того, чтобы строящийся или уже построенный дом был признан самостроем, может быть нарушение как одного, так и нескольких требований. Как уже говорили, человек, осуществивший застройку самовольно, не получает права собственности на дом. Самовольная постройка подлежит сносу (если она не была приведена в соответствие с нормативными документами и/или проектом) за счет застройщика с возмещением убытков (если таковые были) третьим лицам. Что же предпринять, чтобы исправить сложившуюся ситуацию? Законодательством предусмотрена возможность легализации самовольного строения. Первый способ – утверждение и получение разрешительной документации – в соответствии с установленной процедурой (подробнее читайте в предыдущем номере). Второй путь легализации объекта – обратиться в суд. При строительстве дома на участке, который не был отведен для данных целей, право собственности на объект может быть признано за застройщиком по решению суда при условии предоставления ему земельного участка под уже построенное недвижимое имущество (ч. 2 ст. 376 ГК).

Суд также может признать право собственности на недвижимое имущество, которое самовольно построено на участке другим человеком, за владельцем (пользователем) земельного участка по его требованию, если это не нарушает прав других лиц (ч. 5 ст. 376 ГК). В данном случае интересы, скорее всего, нарушаться будут – интересы того, кто построил дом. Поэтому такие решения суды принимают крайне редко. Таким образом, легализация уже построенного объекта предусматривает оформление разрешительной документации по стандартному алгоритму или же обращение заинтересованного лица в суд с требованием признания права собственности на данный объект.

Стоимость письменного перевода на английский язык можно узнать на сайте киевского бюро переводов.

Строить можно на земельных участках с различным целевым назначением. Но жилым будет считаться только тот дом, который построен на участке, предназначенном «для строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных построек» (ст. 40 Земельного кодекса (ЗК) Украины).

Внимание! Возводить дом на садовом или дачном участке не запрещено. Однако формально он не будет считаться жилым домом, ему не присвоят почтовый адрес, в нем невозможно будет зарегистрироваться.

Строительством на земельном участке, который не был отведен для этой цели, считают:

• строительство на участке, который согласно государственному акту был выделен для ведения личного сельского хозяйства или индивидуального гаражного строительства;
• возведение объектов на своем участке до оформления государственного акта и его регистрации в Реестре прав собственности на недвижимое имущество;
• строительство на чужом земельном участке (без оформления договора купли-продажи, договора аренды земли или другого документа, дающего право пользования землей).

Строительство на участке, который не был выделен для этой цели, повлечет за собой признание объекта построенным самовольно и, следовательно, отсутствие (или трудности в оформлении) права собственности застройщика на дом. Если целевое назначение земельного участка не позволяет осуществлять строительство, в некоторых случаях целевое назначение можно изменить на законных основаниях. Этот вопрос регулируется Порядком изменения целевого назначения земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц (п. 12). Основанием для выдачи госакта с измененным целевым назначением земельного участка является решение местного совета или органа исполнительной власти.

Если дом строится на участке, принадлежащем родственнику, соседу, знакомому без оформления договора (к примеру, аренды), формально нет оснований признать право собственности за тем, кто осуществлял строительство. Право собственности может быть признано только за владельцем земли.

Есть несколько вариантов развития событий после окончания такого строительства.

1. Владелец участка вводит дом в эксплуатацию, оформляет документы на право собственности на свое имя, дарит или продает дом реальному застройщику. Такой вариант возможен при взаимной договоренности и очень высокой степени доверия между сторонами.
2. Существует риск, что сосед, родственник или знакомый, которому принадлежит участок, может возражать против признания права собственности на дом или строение за тем, кто осуществил или осуществляет строительство на его участке. Тогда объект подлежит сносу за счет того, кто осуществляет самовольное строительство (ч. 4 ст. 376 ГК).
3. По требованию законного собственника (пользователя) земли суд может признать за ним право собственности на дом или строение. Тот, кто осуществил строительство, имеет право на компенсацию затрат.

Источник: технический перевод текста в Киеве.

Если при утеплении дома окна и двери меняться не будут, то необходимо уделить внимание утеплению откосов их проемов. Изоляционный материал должен накрывать часть дверной (или оконной) коробки. Здесь стыкуются два материала с разными коэффициентами температурного расширения. От нагревания, например, солнечными лучами, они получают разные величины расширения, и по их стыку появляются трещины. Поэтому между оконной коробкой и теплоизоляцией, с нанесенной на ее поверхность штукатуркой, необходимо оставлять зазор, заполнив его пластичным материалом (полиуретановой саморасширяющейся лентой или строительной пеной).

Услуги профессионального устного переводчика в Киеве.

При замене окон наружные грани их коробок лучше установить в плоскости стены, а теплоизоляционным материалом перекрыть на несколько сантиметров часть коробки, закрыв щель. Это предотвратит образование мостика холода.

Углы оконных и дверных проемов необходимо усилить. Для этого в углах проемов наискосок на плоскость стены приклеивают дополнительные фрагменты армирующей сетки. Аналогично защищают места примыкания теплоизоляции к другим материалам (стальным конструкциям навесов, ограждениям, перилам). У стали и теплоизоляционных материалов – разные температурные расширения, и в местах их стыкования возникают напряжения, а отсутствие усиления штукатурки вдоль линий таких примыканий со временем приводит к появлению в ней косых трещин. В трещины проникнет вода, что со временем приведет к серьезным повреждениям штукатурки.

Почему на офисном рынке Москвы рано говорить о возвращении эпохи арендодателя?

Воодушевившись выходом из острой фазы кризиса, девелоперы и консультанты рынка недвижимости Москвы начали наперебой пророчить грядущий рост ставок аренды и цен продаж на коммерческую недвижимость столицы. Аргументировали они это увеличением числа сделок, снижением объема ввода новых объектов и повышением интереса арендаторов и покупателей к офисам и торговым центрам Москвы.

Если бегло прочитать годовые отчеты консультантов и проанализировать прогнозы на год наступивший, то может сложиться впечатление, что рынок московской коммерческой недвижимости снова превратился в «рынок арендодателя» со всеми вытекающими отсюда последствиями. Значит, арендаторам пора снова готовиться к дефициту площадей, росту ставок, конкуренции за вакантные помещения и прочим «прелестям»? Вовсе нет! Очень похоже на то, что игроки рынка выдают желаемое за действительное.

«На самом деле, цены растут лишь на те объекты, которые обладают высокими потребительскими характеристиками, — рассказывает один из консультантов рынка недвижимости. — Остальные же проекты либо стоят полупустыми, либо собственникам приходится в процессе переговоров идти на уступки арендаторам». В пример он приводит объект Vivaldi Plaza (девелопер — «Открытие– Недвижимость») в районе метро «Павелецкая» и многофункциональный комплекс «Аквамарин» (AFI Development).

По словам эксперта, ставки аренды в этих объектах реально завышены, что и является причиной невысокого интереса арендаторов к данным активам. Впрочем, в обеих компаниях, строящих эти офисные комплексы, заверили, что цены «вполне рыночные», а арендаторы даже выстраиваются в очереди.

Кто же прав? На самом деле, особых предпосылок для оптимизма у девелоперов нет. И даже если брокерам вдруг удается заманить того или иного арендатора в здание по относительно высоким ставкам, то это, скорее, все-таки удача. «До кризиса самые дорогие офисы Москвы сдавались по $2 тысячи за кв. м, а средние цены на качественные объекты класса А составляли $1,5 тысячи, — рассказывает один из московских инвестбанкиров, работающих с недвижимостью. — Сейчас же $900 за кв. м в год — это потолок, а средние цены в классе А не превышают $750 за кв. м». И растут ставки очень медленно.

Иными словами, цены на офисы упали более чем вдвое, и даже самые качественные проекты уходят с рынка по ставкам, о которых до кризиса можно было только мечтать. При этом, уверяет собеседник «Бизнес-журнала» в инвестбанке, описываемые консультантами тенденции к росту ставок, мягко говоря, далеки от реальности. Главное же, что, указывая динамику роста ставок, многие брокеры старательно избегают прямого упоминания масштабов предыдущего падения, оперируя лишь теми цифрами,

которые уверенно улучшаются. Поэтому при беглом прочтении годовых отчетов и складывается ощущение, что ставки реально растут, а рынок выходит из кризиса обнадеживающими темпами.

Впрочем, даже эти показатели зачастую являются притянутыми за уши просто в силу специфики рыночной аналитики. Но дело не только в этом. В начале 2011 года целый ряд консалтинговых компаний опубликовал свои отчеты, в которых отмечалось, что уровень вакантных площадей на рынке офисной недвижимости снизился с кризисных 20% до 10–11%. Казалось бы, вот оно — обещанное восстановление. Однако следует учитывать, что большинство консалтинговых компаний смотрит лишь на рынок объектов класса А и В, оставляя вне зоны своего внимания менее респектабельные здания. И если до кризиса данные по этим двум сегментам можно было экстраполировать на весь рынок, то сейчас ситуация иная. Как рассказывает один из экспертов рынка, снижение доли вакантных площадей в объектах высокого класса не следует рассматривать как прямой признак выздоровления:

— Дело в том, что после завершения острой фазы кризиса, когда ставки аренды на московские офисы еще не начали расти, многие компании, ранее занимавшие помещения в бизнес-центрах класса С, приняли решение воспользоваться сложившейся конъюнктурой и переехать в более качественные объекты. Если до кризиса позволить себе такую миграцию могли лишь очень успешные компании, то в кризис круг потенциальных претендентов существенно расширился. К тому же, владельцы офисных зданий высокого класса стали менее разборчивы в выборе постояльцев и даже отказались от практики сдачи помещений в аренду большими блоками (от 1 тысячи кв. м), а начали пускать в свои проекты арендаторов из разряда малого и среднего бизнеса, которым нужно 50–200 кв. м. И миграция таких арендаторов была очень активной. Так что новых арендаторов на рынке было не так уж много, как показывает статистика.

По словам представителя девелоперской компании, специализирующейся на управлении коммерческой недвижимостью, миграция из внеклассовых объектов, и правда, составляла львиную долю спроса на офисы высокого класса в 2010 году, а вот сделки по расширению занимаемых площадей были единичными. Таким образом, резюмируют собеседники «Бизнес-журнала», если учитывать объекты класса С, то в Москве по-прежнему пустует 1,7–1,8 млн кв. м офисных площадей (в кризис было более 2 млн), а показатели роста спроса являются не совсем корректными.

Именно поэтому говорить о масштабном росте ставок аренды и становлении «рынка арендодателя» пока рано. «Компании, которые хотели сменить дислокацию и перебраться в более качественные проекты, это уже сделали, поэтому в 2011 году стоит ожидать снижения интереса к офисным проектам, а вовсе не роста», — утверждает один из брокеров. По его словам, конкуренция возникает лишь за эксклюзивные проекты в центре Москвы, обладающие очень хорошим местоположением и идеальными внутренними характеристиками, которые арендаторы хотят получить именно сегодня. В таких зданиях действительно происходит рост ставок, а сами предложения уходят с рынка довольно быстро. Совершенно противоположная ситуация складывается в объектах, не дотягивающих до высшего уровня или же расположенных в районах с высоким уровнем конкуренции (их, увы, в Москве очень много, поскольку до кризиса, когда рынок поглощал все, застройщики мало заботились о концепции проекта). В таких зданиях по-прежнему уместен торг, а девелоперы скрепя сердце вынуждены идти на уступки арендаторам и снижать ставки от заявленных величин примерно на 5–7%. Особенно, если речь идет о крупном арендаторе, который может стать центром притяжения для более мелких компаний.

Кроме того, до кризиса в Москве было начато строительство слишком большого числа офисных центров, часть из которых продолжает вводиться в эксплуатацию до сих пор. Это ведет к увеличению предложения и оставляет предпринимателю хороший выбор объектов. Значит, рынок офисной недвижимости Москвы по-прежнему остается «рынком арендатора» со всеми вытекающими отсюда последствиями. А заявления брокеров и девелоперов, убеждающих всех заинтересованных в том, что времена изменились, стоит расценивать как более чем обычные «заклинания рынка», которыми во время кризиса прославились, например, риелторы и девелоперы на рынке жилья.

У ряда австралийских племен до сих пор есть обычай вызывать дождь во время долгой засухи, в ходе которого два человека разбрызгивают вокруг себя воду из деревянного корыта, а третий хлопает листьями, имитируя шум от падающих с неба капель. Считается, что после таких манипуляций небо непременно разразится хорошим проливным дождем. Ничего не напоминает? Жаль только, что австралийская магия в наших широтах действует очень слабо.

Владислав Ковецкий, синхронный перевод Киев.

Продолжение. Часть 2. Смотрите часть 1.

Какой дом лучше?

И при покупке, и при постройке дома на его стоимость влияет общая площадь и материалы, из которых он сделан. Размер дома покажет, сможет ли в нем разместиться семья. Излишек площадей, как говорит опыт, может стать обузой: дом надо обслуживать и, главное, – отапливать. Для семьи из трех человек вполне комфортным будет дом 100-120 м2, для семьи из 4-5 человек – 150-180 м2. Но площадь – не самый важный фактор комфорта: маленький дом может быть комфортнее большого. Важны удобная планировка, наличие террасы, подсобных помещений, достаточного освещения. В доме должно быть минимум коридоров, холлов. Среди зданий, построенных в 90-х годах прошлого века, немало неудобных, с устаревшими планировками, маленькими окнами, длинными и запутанными коридорами (тогда опыта современного индивидуального строительства еще не было). Невысоким было и качество строительства. При покупке дома следует осторожно относиться к постройкам того времени. Даже возведенные ранее дома зачастую надежнее, так как сделаны по всем правилам из качественного кирпича.

В настоящее время есть все возможности построить качественный, теплый, удобный дом (если не стремиться к необоснованному удешевлению, как часто делают при строительстве ломов на продажу). На рынке появились современные строительные материалы: автоклавный газобетон, керамоблоки, профилированный брус. Строят из таких материалов быстро, лома получаются теплыми, качество стен гарантировано материалом (но контроль кладки все равно необходим), а экономичность строительства обусловлена его низкой трудоемкостью, отсутствием работ по утеплению.

Такой капитальный дом можно построить за 500-650 у.е./м2, затратив на это полгода (без учета отделки). Еще экономичнее деревянные, каркасные, каркасно-щитовые дома – от 300 у. е./м2. Их можно возвести под ключ за 1-3 месяца. Правда, необходим надежный подрядчик, так как качество таких домов напрямую зависит от качества материалов и правильного монтажа. Безупречно сделанный дом может исправно прослужить более 50 лет.

Последнее время распространение получили дома с мансардами, экономичные в эксплуатации за счет меньшего объема. Однако мансардная крыша требует тщательности исполнения, иначе может протекать. Не стоит покупать дом, если нет уверенности в безупречности его мансарды. При самостоятельном контролируемом строительстве второй или третий этаж вполне можно сделать мансардным.

Портрет потенциального домовладельца

Украинские семьи, стремящиеся жить в своем доме, можно приблизительно разделить на несколько типов.

Купить или построить: плюсы и минусы вариантов

Покупка

Преимущества:

• быстрота решения вопроса. Достаточно несколько месяцев посвятить выбору объекта – и можно переезжать в новое жилье;
• сразу видно, подходит дом или нет. Время поиска и количество объектов не ограничены;
• не нужно часть жизни проводить на строительной площадке и заниматься изнурительным контролем за стройкой;
• затраты легко рассчитать, и нет опасности, что дом останется недостроенным;
• поселившись в старом доме, можно его модернизировать по мере возможности.

Недостатки:

• велика вероятность, что не удастся найти дом своей мечты;
• в стоимость дома включена прибыль продавца – вряд ли он продаст его ниже себестоимости. Поэтому купленный дом обойдется дороже, чем самостоятельно построенный;
• сложно определить качество готового дома, и в дальнейшем не исключены проблемы и расходы;
• придется сразу заплатить крупную сумму.

Строительство

Преимущества:

• можно сделать дом полностью соответствующим своим потребностям;
• можно выбрать подходящий участок, поскольку выбор участков больше чем домов;
• стоимость строительства будет зависеть от собственных решений, а не от причуд рынка готового жилья. Можно продумать, на чем сэкономить;
• строительство можно растянуть во времени в соответствии с поступлением финансов, и при необходимости вести его поэтапно. Этапы и расширение дома можно заложить в проект.

Недостатки:

• строительство необходимо контролировать, для этого нужно много времени;
• долговременность процесса – переезд придется отложить;
• непредсказуемость результата.

Покупая – проверяй

Осматривая дом без аудитора, желательно взять с собой хотя бы опытного человека. Ведь новичку даже трудно предположить, какие дефекты могут таиться в доме. Наиболее распространенные из них связаны с повышенной влажностью стен и цоколя, неправильным устройством крыши, состоянием деревянных элементов (прежде всего, стропил и балок перекрытия), некачественным инженерным оборудованием. Отдельная область проверки – документы на объект.

Осматривать дом лучше ранней весной. Тогда будет видно, при какой мощности котла в доме тепло, не отсырели ли за зиму стены. Признаки плесени на любых поверхностях – сигнал отказаться от покупки. Пристальное внимание следует уделить состоянию чердака: сухо ли там, не пахнет ли сыростью, прочны ли стропила. Окна и двери должны легко открываться – их перекос скажет о неравномерной усадке дома, а значит, о дефектах в конструкции фундамента. Осматривая дом снаружи, следует посмотреть, не попадает ли вода с крыши на фасад и не просматриваются ли на нем трещины. Свежая отделка снаружи и внутри дома должна насторожить, – возможно, под ней скрыты дефекты. Также нужно проверить работу всего инженерного оборудования вплоть до обследования выгребной ямы – она не должна быть переполнена.

Гораздо больше расскажет о доме эксперт, включая определение марок кирпича и бетона в конструкциях. Стоимость его услуг -500-1000 у. е.

Строительство надо планировать

Приступая к строительству, сразу рассчитайте свои средства и выясните, какая площадь дома будет по силам. Обязательно разработайте проект – это позволит построить дом с минимумом переделок. К строительству привлекайте профессионалов, которые имеют надежные рекомендации. Учтите также, что если все работы по возведению дома выполняет одна компания, то она относится к работе более ответственно, чем случайные бригады.

Практичнее построить дом меньшей площади, но быстро, чем в течение многих лет строить большой дом, постепенно собирая на него средства. Строительство принято делить на этапы. Основные из них – подготовительные работы, возведение коробки, отделка. И важно, чтобы этап возведения коробки был полностью осуществлен в краткие сроки, поскольку недостроенный дом будет постепенно разрушаться. Желательно также обеспечить здание отоплением – и тогда, если средств все же не хватило, отделкой можно заниматься по мере поступления финансов. Причем отделочные работы могут стоить не меньше, чем возведение коробки дома.

Сравнение подходов

Еще не приходилось слышать, чтобы семья, живущая в частном доме, решила снова переехать в город. А противоположных примеров достаточно: перебраться из города на лоно природы, на собственный участок – мечта многих. Насколько сложно ее осуществить и каким путем пойти?

Современный нонсенс – это тот факт, что для приобретения загородной недвижимости иногда необходимо меньше денежных средств, чем для покупки квартиры в городе. Последняя также имеет свои преимущества, но, безусловно, комфорт проживания в частном доме выше. Хотя есть и свои особенности, которые нельзя не учитывать. Так, для сообщения с городом крайне желательно иметь машину и если расстояние до цивилизации велико, расходы на дорогу будут немалыми. Ведь если есть дети, их ежедневно придется возить в школу, да и на работу будет ездить хотя бы один из членов семьи.

Возможно, понадобится две машины. Кроме этого, за домом и участком нужен постоянный уход, и не со всеми задачами хозяева способны справиться сами. Вызывать специалистов из города или искать подсобных рабочих на соседних стройках – каждой семье предстоит по-своему решать эти проблемы. И если после оценки всех плюсов и минусов мечта не потускнела, значит, настало время подумать о том, как ее превратить в реальность. И тогда необходимо ответить на такие вопросы:

• Строить дом самостоятельно или купить готовый?
• Как далеко от города жить?
• Какой величины выбрать участок?
• В каком окружении поселиться: в обжитом поселке или в новом коттеджном городке?
• Каковы должны быть характеристики дома – размер, материал стен и др. На чем можно сэкономить?

Построенный или готовый – в чем разница?

Чтобы решить, строить дом своей мечты или искать уже готовый, следует оценить не только привлекательность вариантов, но и возможности их финансирования, наличие у кого-то из членов семьи времени и сил, которые можно посвятить строительству, поскольку оно потребует немалых душевных и временных затрат, гораздо больших, чем при покупке. Эти факторы нередко становятся определяющими критериями выбора.

Готовых домов, в том числе новостроев, на рынке немало. Несмотря на кризис, их стоимость в среднем в два раза превышает стоимость постройки таких же домов. Купить добротный кирпичный дом сегодня можно по иене в среднем 1000 у.е./м2, а построить – за 650 у.е./м2. Каркасный и деревянный дома в строительстве обойдутся еще дешевле.

Но даже если есть средства на покупку дома, нет гарантии, что построен он качественно. Данному фактору следует уделить первостепенное внимание – это важнее, чем планировка и внешний вид дома. Перед покупкой необходимо провести аудит, пригласив компетентного специалиста. Однако и эта процедура не всегда позволяет определить, какие материалы в действительности заложены в стены и кровлю, насколько надежен фундамент, экономичным ли будет обслуживание объекта. Это особенно касается новых ломов, которые специально построены на продажу. Качество зданий, построенных пару десятилетий назад, определить проще (дефекты проявляются со временем, и подмокшие цоколи, влажные стены, подгнившие стропила уже не скроешь). Но все старые, лаже качественные дома, требуют дополнительных капиталовложений на утепление, а нередко -и на реконструкцию. За счет этого они меньше стоят. Еще ниже иена дачных домов, не приспособленных к круглогодичной эксплуатации, или домиков со стенами из дерева или самана и удобствами во дворе – от 20 тыс. у. е., а вдалеке от больших городов — значительно меньше. Но сколько придется еще в них вложить средств – предсказать трудно.

При намерении купить дом могут быть интересны предложения в коттеджных городках. Как правило, информация о качестве этих построек доступнее, и его контролируют профессионалы. При равноценных площадях цены на дома в коттеджных городках зачастую ниже, чем в обычных поселках. Самый доступный вариант в сегменте эконом-класса – маленький двух-или трехкомнатный каркасный блокированный домик с соткой земли вблизи Киева – может обойтись в 30-40 тыс. у. е.

Зато при постройке дома его качество зависит от самого застройщика. Каждый этап работ — от проекта до отделки – можно проконтролировать, применить доступные по цене материалы. Хотя это тоже непросто – необходимо иметь знания и обладать настойчивостью, чтобы правильно организовать и провести строительство. Причем, кроме «строительной части», придется решать вопросы согласований и подключения к инженерным коммуникациям – эту статью расходов трудно рассчитать заранее. Впрочем, и покупая дом, следует тщательно проверить, правильно ли оформлены на него документы.

Какой участок выбрать?

Стоимость дома существенно зависит от «качеств» территории: ее удаленности от крупного города, состояния дорог, инженерной и обслуживающей инфраструктуры. Например, в 30-километровой зоне вокруг Киева иены на землю в среднем составляют 2-4 тыс. у. е./сотка, но сильно колеблются, и стоимость участка может составить 20-30 % от стоимости дома. Более удаленные от столицы земли стоят дешевле, а на расстоянии более 80 км старый дом и участок можно приобрести за 5-15 тыс. у. е. Но жить там и работать в Киеве – нереально. Такое приобретение можно рассматривать только как объект для летнего отдыха или же как место жительства родителей-пенсионеров.

Исходя из этого, наличие участка в подходящем месте – важнейший аргумент за строительство. Если земля не подходит, ее можно продать, но в настоящее время спрос на участки упал, процесс продажи может затянуться. Стоит оценить – может, у участка есть и достоинства?

Даже в хорошей зоне не все участки равноценны. В странах, где индивидуальное строительство имеет традиции, считается, что главная ценность загородного дома – участок, и чем дальше он находится от города, тем он должен быть больше и красивее. В дачных товариществах встречаются участки по 4 сотки, а при блокированных домах – 1-2 сотки. Этого может быть достаточно, чтобы насладиться «близостью» к земле без лишней траты сил на содержание ее в порядке. А участки вдали городов больше ценятся красотой пейзажей, наличием леса, реки, размерами.

Выбирать удаленные участки особенно сложно. В отличие от приближенных, они реже бывают обеспечены инженерной инфраструктурой, можно попасть в чуждое социальное окружение, сложнее обеспечить безопасность. Поэтому так важно наличие хороших соседей. Намереваясь поселиться в таком месте, желательно найти единомышленников или присоединиться к друзьям. Тогда проще вести строительство, обеспечивать безопасность, проводить дороги и инженерные сети, не говоря уже о приятном общении.

Читайте часть 2.

Топ-10 региональных рынков недвижимости России, наиболее привлекательных для частных инвесторов.

По итогам 2010 года столичная недвижимость попала в список немногочисленных инвестиционных инструментов, позволивших не только сохранить, но и приумножить вложенные средства, обеспечив в среднем 4,2% чистой прибыли. Однако привлекательными для инвесторов оказываются и рынки ряда других динамично развивающихся городов, где цены на жилье не столь разогреты, как в столице, а порог входа для покупателей намного ниже. «Бизнес-журнал» при помощи риелторов и девелоперов составил рэнкинг городов, в рынки недвижимости которых вкладывать деньги можно уже сегодня. И, кстати говоря, завтра может быть уже поздно.

До начала финансового кризиса региональные рынки недвижимости не пользовались высокой популярностью среди частных инвесторов, поскольку не могли обеспечить приемлемого уровня доходности. Рост цен в регионах оставался незначительным, поэтому даже местным жителям, желающим инвестировать в недвижимость, приходилось искать объекты вложения в Москве и Петербурге. Неспроста в 2006–2008 годах доля региональных покупателей на московском рынке недвижимости достигала минимум 25%.

Правда, корпоративные инвесторы (крупные девелоперы) оценили привлекательность регионов еще в начале 2000-х годов, когда развернули мощную программку экспансии в регионы. Первопроходцами на этой стезе стали ГК «ПИК», «Конти», «С-Холдинг», СУ-155 и другие крупные игроки. На руку им играло то обстоятельство, что региональные рынки недвижимости не отличались высоким уровнем конкуренции, а представление о профессиональном девелопменте в те годы у местных игроков оставалось, мягко говоря, весьма специфическим.

Во время острой фазы кризиса недвижимость вовсе оказалась в опале у частных инвесторов. Так, если до начала рецессии доля инвестиционных сделок в столице составляла 30–40%, то в ее разгар этот показатель снизился до 2–3%.

Впрочем, по мере выхода из кризиса интерес инвесторов начал возрождаться. Так, по данным агентства «МИАН», в 2010 году доля инвестиционных сделок в Москве составила примерно 7–8%, а в 2011-м может значительно возрасти. Однако, как утверждают эксперты компании Penny Lane Realty, интерес для частных инвестиций представляют не только Москва и Санкт-Петербург, но и некоторые регионы, где во время кризиса цены упали до минимума, а в ближайшее время могут начать расти.

Это вовсе не значит, что Москва и Санкт-Петербург перестали быть инвестиционно привлекательными регионами. Так, в столице эксперты ожидают в 2011 году роста цен в пределах 12–15% в сегменте экономкласса и около 8–12% на объекты бизнес-класса и элитные. «Цены в Санкт-Петербурге оставались вполне стабильными, и есть все основания полагать, что они продолжат устойчивый рост в 2011 году», — полагает директор управления и развития ГК «Конти» Сергей Мигунов.

И все-таки порог входа на эти рынки слишком высок. Москва и Санкт-Петербург привлекательны для ограниченной группы наиболее платежеспособных инвесторов, которые могут вложить $5–10 млн на срок не менее 3–5 лет, тогда как в регионах эти суммы могут быть намного ниже.

По версии Penny Lane Realty, в пятерку наиболее интересных для инвесторов городов попали Екатеринбург, Казань, Томск, Краснодар и Ростов-на-Дону. «Пять обозначенных городов действительно привлекательны с точки зрения инвестиций, – подтверждает выводы риелторов Сергей Мигунов. — Например, в Екатеринбурге весьма высоки темпы строительства. В этом городе действуют правительственные программы по улучшению качества жилья. Помимо этого, мощнейшим драйвером является местная промышленность. В Казани хороший индикатор — высокий рост цен. В Томске находятся научные центры и инновационные предприятия. Краснодар же является одним из лидеров России по развитию жилищного строительства и темпам ввода нового жилья. Экономика Ростова-на-Дону также позволяет с оптимизмом смотреть на инвестиции в жилищный сектор».

— Основной закон успешного инвестирования, — поясняет директор департамента жилой недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский, — заключается в том, что на любой перспективный рынок нужно входить, когда он на минимуме. В Москве и в Петербурге период ценового дна уже давно прошел, в 2010 году цены в столице выросли в среднем на 12,7%. Поэтому для наиболее эффективного вложения средств имеет смысл наблюдать за ситуацией в других городах: в некоторых из них цены все еще находятся на уровне кризисного дна.

Однако слепо инвестировать в рынки с самыми низкими ценами на недвижимость не следует, предостерегает Зиминский: «Жилье может быть недооцененным именно потому, что нет никаких намеков на развитие города в обозримом будущем. В этом случае оно может продолжать оставаться недооцененным хоть пять, хоть десять лет. Чтобы получить дивиденды на рынке недвижимости, необходимо выбрать города, отвечающие двум условиям: сравнительно низкая стоимость жилья и наличие оснований для роста инвестиций в экономику».

Ниже всего цены на жилье оказываются в Грозном, Магасе, Биробиджане, Махачкале и Владикавказе. Очевидно, что в большинстве своем речь идет либо о депрессивных регионах-реципиентах, либо о местностях с чрезмерно напряженной обстановкой. Желающих вкладывать деньги в недвижимость, когда по соседству проводятся антитеррористические операции, находится не много. Отдача от таких инвестиций будет весьма сомнительной, да еще и сам объем инвестиций может в любой момент перестать существовать.

По мнению гендиректора ИДК «Алур» Михаила Уринсона, вкладывать средства стоит в недвижимость тех городов, где спрос, предложение на рынке жилья и прочие базовые экономические показатели сбалансированы. По версии аналитиков компании, наиболее привлекательными с этой точки зрения являются Тюменская область, Республика Татарстан, Самарская, Челябинская, Свердловская и Томская области, Красноярский и Пермский края, а также Ленинградская, Калининградская и Ярославская области. Наименее же сбалансированными в 2010 году, по версии «Алур», стали рынки Волгоградской, Пензенской и Ростовской областей.

Александр Зиминский убежден, что в целях вложения средств необходимо выбирать города, имеющие потенциал для роста рынка. Впрочем, продолжает эксперт, резко «рвануть вверх» он не может ни в одном российском городе. «Для резкого подорожания, — рассуждает Зиминский, — необходим такой же рост платежеспособного спроса. А это может произойти в случае либо стремительного увеличения доходов населения, либо падения ипотечных ставок. Российская экономика хоть и преодолевает последствия кризиса, но восстановление в большинстве отраслей идет медленно и неуверенно. Поэтому выбирать следует города, в которых жилье имеет шансы подорожать больше, чем традиционно предсказываемые 1–1,5% в месяц».

По мнению экспертов АКЦ «МИЭЛЬ», наиболее привлекательными для вложений являются в первую очередь Москва и область, а также Санкт-Петербург. А вот следом в рейтинге этой компании идут черноморские города, крупные административные центры, нефтяные и промышленные регионы. Директор аналитического центра проекта Gdeetotdom.Ru Александр Пыпин также считает, что наиболее привлекательными для инвесторов являются Москва и Петербург: «Привлекательность Москвы по сравнению с другими городами безусловна. Процессы концентрации человеческого и финансового капитала в столице продолжаются и будут продолжаться еще десятки лет в силу политического и экономического устройства страны». Кроме Москвы, по словам Пыпина, для инвесторов привлекательны и крупные города на юге страны, где уверенно растет численность населения за счет как естественного, так и миграционного прироста из менее климатически благоприятных регионов. А значит, пополняется и потенциальный спрос на жилье.

Хороший доход инвесторам могут принести и близкие к Москве крупные города — административные центры регионов, которые проводят активную инвестиционную политику, помогают открывать новые производства. «Естественно, — замечает Александр Пыпин, — при сохранении текущей тенденции роста цен на нефтегазовое сырье перспективны покупка и строительство жилья в Тюмени и Томске. Так же, как, например, при резком росте цен на металлургические изделия перспективны Новокузнецк, Магнитогорск и Череповец». Наименее же привлекательными для жилищных инвесторов городами, по оценкам аналитика, являются в основном окраинные территории со сложными климатическими условиями — Мурманск, Архангельск, Норильск.

Впрочем, гендиректор АКЦ «МИЭЛЬ» Владислав Луцков полагает, что практически в каждом городе (за исключением явно умирающих «пережитков советской истории») можно найти объект, который будет представлять интерес для инвестирования: «Могут возникать локальные окна возможностей, связанные с реализацией масштабных государственных или коммерческих проектов.

Например, освоение острова Русский в рамках подготовки к саммиту АТЭС. Или бурный рост инвестиций в Калугу, что также повлияло на дополнительный спрос на жилую и коммерческую недвижимость и сформировало дополнительный инвестиционный потенциал этого города».

Опираясь на данные аналитиков ведущих игроков рынка недвижимости, «Бизнес-журнал» сформировал свою десятку наиболее привлекательных для частных инвесторов городов. Впрочем, важно помнить, что на рынке недвижимости успешность инвестиций определяется не столько городом или регионом, сколько качеством самого проекта, конкурентным окружением и непосредственно расположением в том или ином районе. Таким образом, даже в самом привлекательном регионе некоторые проекты могут принести убытки. Верно и обратное: даже в самом депрессивном месте может появиться гениальный проект, который принесет инвесторам десятки процентов прибыли.

Благодарим центр переводов за предоставленный материал.